In der heutigen Analyse schaue ich mir die DEFAMA Aktie aus Deutschland an. Der Small Cap vereint vieles von dem, was ich mir von einer guten Aktie wünsche: Gutes Wachstum, einen hohen Cashflow bei überschaubarem Risiko.

DEFAMA Aktie Analyse

Geschäftsmodell und Strategie

Die DEFAMA AG (Deutsche Fachmarkt AG) ist ein auf Gewerbeimmobilien spezialisiertes Unternehmen, das sich auf Nahversorgungs- und Fachmarktzentren in deutschen Kleinstädten konzentriert. Der Fokus auf kleineren Märkten bietet DEFAMA die Möglichkeit, attraktive Renditen zu erzielen, da diese Regionen oft von großen Immobilieninvestoren übersehen werden.

DEFAMA verfolgt eine Purchase-and-Maintain-Strategie, indem sie langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern abschließt. Durch diese Strategie strebt DEFAMA nicht nur stabile Mieteinnahmen an, sondern partizipiert auch an der Wertentwicklung der Immobilien. Das Unternehmen agiert dabei aktiv im Asset-Administration, indem es die Objekte kontinuierlich optimiert und auf die Bedürfnisse der Mieter zuschneidet.

Das Portfolio von DEFAMA zeichnet sich durch namhafte Mieter aus verschiedenen Branchen aus, die einen signifikanten Beitrag zur Gesamtstabilität leisten. Die Einbindung von Lebensmitteleinzelhändlern wie Kaufland, LIDL, Aldi EDEKA und REWE garantiert nicht nur stabile Mieteinnahmen, sondern unterstreicht auch die robuste Nachfrage nach Grundnahrungsmitteln, die in der Regel weniger anfällig für wirtschaftliche Schwankungen ist. Dies bildet eine solide Foundation für langfristige, verlässliche Erträge. Der strategische Einbezug von Baumärkten wie toom und B1 sowie Möbel- und Einrichtungshäusern wie JYSK diversifiziert das Mieterportfolio von DEFAMA weiter. Die Liste namhafter Mieter setzt sich fort, darunter KiK, Aldi Nord, H.H. Holding, AWG, NORMA, Takko und Rossmann. Dieses breite Spektrum von Mietern aus unterschiedlichen Branchen verleiht dem Portfolio von DEFAMA nicht nur Stabilität, sondern minimiert auch das Risiko von Leerständen und konzentrierten Auswirkungen bestimmter Marktentwicklungen.

Administration und Unternehmensführung

Ein entscheidender Faktor für den Erfolg eines Unternehmens ist das Administration, und bei DEFAMA kann man auf ein erfahrenes Workforce bauen. Vorstandsvorsitzender Matthias Schrade bringt eine langjährige Experience im Immobiliensektor mit, insbesondere im Bereich der kleineren Märkte. Seine strategische Ausrichtung und Führungsqualitäten haben maßgeblich dazu beigetragen, DEFAMA als ernstzunehmenden Akteur in der Branche zu etablieren. Das Unternehmen legt zudem Wert auf Transparenz und Kommunikation mit den Aktionären. Regelmäßige Berichterstattungen und Investor Relations-Aktivitäten zeugen von einem professionellen Umgang mit den Interessen der Anteilseigner.

Burggraben und Wettbewerbsvorteile

Ein nachhaltiger Burggraben oder Wettbewerbsvorteil ist für langfristigen Erfolg entscheidend. Bei DEFAMA liegt dieser in der spezialisierten Ausrichtung auf kleineren Märkten. Die geringere Aufmerksamkeit von Großinvestoren in diesen Regionen eröffnet DEFAMA die Möglichkeit, attraktive Objekte zu günstigen Konditionen zu erwerben. Zudem entsteht durch die langfristigen Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern eine stabile Cashflow-Generierung, was die Place des Unternehmens weiter stärkt. Die lokale Verankerung und Kenntnis der kleineren Märkte bieten einen weiteren Vorteil. DEFAMA kann flexibel auf regionale Gegebenheiten reagieren und die Objekte gezielt an die Bedürfnisse der Mieter anpassen. Dies schafft nicht nur eine hohe Mieterzufriedenheit, sondern erhöht auch die Attraktivität der Standorte.

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Chancen für Anleger

DEFAMA präsentiert sich Anlegern als vielversprechende Investitionsmöglichkeit mit einer Vielzahl von Chancen. Die Spezialisierung auf kleineren Märkten bietet nicht nur höhere Renditen, sondern auch eine gewisse Resistenz gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen. Die langfristigen Mietverträge schaffen stabile und vorhersehbare Cashflows, was für Einkommensinvestoren besonders attraktiv ist. Das Unternehmen verfolgt eine dynamische Wachstumsstrategie durch gezielte Akquisitionen und die Optimierung des bestehenden Portfolios. Dies könnte das Potenzial für eine Wertsteigerung der Aktien bedeuten. Die aktive Rolle im Asset-Administration ermöglicht es DEFAMA, die Objekte kontinuierlich zu verbessern und die Rentabilität zu steigern.

Risiken und Herausforderungen

Als Small Cap-Unternehmen ist DEFAMA anfälliger für Kursvolatilität, und externe Markteinflüsse können zu kurzfristigen Preisschwankungen führen. Das Potenzial für höhere Renditen geht oft mit einem höheren Risiko einher und Anleger sollten sich dieser Volatilität bewusst sein. Die Aktienkurse kleiner Unternehmen reagieren oft sensibler auf Nachrichten und Ereignisse. In einer Zeit anhaltender Hochzinsen können für Unternehmen wie DEFAMA höhere Refinanzierungskosten zu einer finanziellen Belastung werden. Dies könnte die Margen beeinträchtigen und die Fähigkeit des Unternehmens, Kapital effizient zu nutzen, erschweren. Investoren sollten daher die Zinsentwicklung genau im Auge behalten und darauf achten, wie DEFAMA auf mögliche Veränderungen reagiert.

Ein weiteres Risiko ist die Gefahr von Leerständen und abnehmender Attraktivität der Immobilien. Veränderungen im Einzelhandelsumfeld oder wirtschaftliche Unsicherheiten könnten zu einem Rückgang der Nachfrage und damit zu Leerständen führen. Die Digitalisierung und sich wandelnde Konsumgewohnheiten könnten ebenfalls die Nachfrage nach traditionellen Nachversorgungszentren beeinträchtigen. Schließlich steht und fällt der Erfolg bislang mit dem Gründer, CEO und Großaktionär Matthias Schrade. Die langfristige Stabilität des Unternehmens könnte durch unvorhergesehene Ereignisse wie einen Führungswechsel oder Gesundheitsprobleme beeinträchtigt werden.

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Kennzahlen

Qualitätsindikator: 10 von 13 Punkten

Der Qualitätsindikator ist eine quantitative Kennzahl zur Beurteilung der Qualität eines Unternehmens. Er basiert auf verschiedenen finanziellen und operativen Kennzahlen. Jede Kennzahl wird mit einem Punkt bewertet, wenn sie ein zuvor definiertes Ziel erreicht oder übertrifft. Erreicht die Kennzahl das Ziel nicht, erhält das Unternehmen keinen Punkt. Die Gesamtsumme der Punkte ergibt den Qualitätsindikator. Ein hoher Qualitätsindikator deutet auf ein Unternehmen mit einer starken finanziellen und operativen Leistung hin. Ab einem Indikator von 10 wird das Unternehmen für mich als Neu- oder Nachkauf interessant.

Wachstum

DEFAMA ist ein Wachstumsunternehmen. Umsatz und Gewinn sind in den letzten 5 Jahren mit 24% p.a. gewachsen. Auch in den kommenden Jahren soll es mit dem Wachstum weitergehen. Hier liegen die Schätzungen bei immerhin 12% p.a.

Profitabilität

Die Margen sind bei DEFAMA ebenfalls attraktiv. In Qualitätsindikator ziele ich standardmäßig auf die EBIT Marge ab. Aussagekräftige ist bei einem Immobilienunternehmen wie DEFAMA aber die EBITDA Marge (additionally vor Abschreibungen). Diese lag 2022 bei 75%! Ich magazine solche Geschäftsmodelle, wo die laufenden Kosten für Private oder Materials gering sind.

Verschuldung

In Zeiten hoher Zinsen muss man natürlich kritisch auf die Schuldensituation schauen, gerade bei Immobilienunternehmen. Das Verhältnis von Nettoschulden zum operativen Gewinn (EBITDA) liegt bei quick 11. Das ist ein ziemlich hoher Wert. Üblicherweise ist ein Verhältnis von 3 tolerabel. Allerdings ist die Finanzierung langfristig ausgelegt und man hat sich günstige Zinsen für im Schnitt 5,4 Jahre gesichert. Bis dahin kann bei den Zinsen noch viel passieren, so dass ich die Verschuldung nicht zu kritisch sehe. Man muss schließlich auch bedenken, dass den Schulde mit den Immobilien echte Vermögenswerte gegenüberstehen.

Dividende

Für Dividendenjäger ist die DEFAMA Aktie ebenfalls attraktiv. Aktuell bekommt man rund 2,2%. Zudem wird die Dividende regelmäßig gesteigert. In den letzten 5 Jahren betrug die Steigerung rund 10% p.a. Die Ausschüttungsquote ist ebenfalls im Rahmen und bietet noch viel Spielraum für zukünftige Steigerungen.

Bewertung

Für die Bewertung schaue ich mir den FFO an (Funds From Operations). Die Honest Worth Betrachtung zeigt aktuell eine Unterbewertung der Aktie auf. Der faire Wert müsste bei Berücksichtigung historischer Multiples eher bei 26,65 EUR liegen. Bis Ende 2024 ergibt sich ein Renditepotential von 25%.

Fazit der Analyse zur DEFAMA Aktie

Insgesamt präsentiert sich DEFAMA als solides Unternehmen mit einer klaren Imaginative and prescient, einer intelligenten Nischenstrategie und einem erfahrenen Administration. Für mich überwiegen die Chancen die Risiken und auch bei den Kennzahlen überzeugt mich die DEFAMA. Die Bewertung ist ebenfalls attraktiv. Als Depotbeimischung ist die Aktie daher aus meiner Sicht ein guter Kandidat.

Disclaimer

Ich habe die Analyse zur DEFAMA Aktie nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, kann aber die Richtigkeit der angegebenen Informationen und Daten nicht garantieren. Bei der Analyse zur DEFAMA Aktie handelt es sich um einen journalistischen Beitrag, der ausschließlich Informationszwecken dient. Es findet keinerlei Anlageberatung von Aktienliebe statt. Ferner ist dieser Beitrag keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder eine sonstige Beratung. Es handelt sich nicht um Steuerberatung. Es handelt sich lediglich um meine persönliche Meinung.

Bitte beachte, dass der Kauf von Aktien immer mit hohen Risiken verbunden ist, der im schlimmsten Fall sogar zum Totalverlust des investierten Kapitals führen kann. Ich kann daher keinerlei Haftung für die von dir getroffenen Investitionsentscheidungen übernehmen.

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