Mit dem „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ vom 4.8.2019 wurde zur Ankurbelung der Investitionstätigkeit in neue Mietwohnungen eine befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG eingeführt. Die 7b-Sonderabschreibung soll als Impulsgeber für Investitionen in den Mietwohnungsneubau wirken. Doch welche Voraussetzungen gelten und wie ändern sich die Regelungen?
Grundsätzlich gilt Folgendes:
Förderung: Die 7b-Sonderabschreibung beträgt in den ersten vier Jahren jeweils 5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis zu einer bestimmten Kostengrenze je qm Wohnfläche. Zusätzlich ist die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG absetzbar, die sich allerdings auf eine andere Bemessungsgrundlage bezieht, nämlich auf die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Diese lineare AfA beträgt bei Gebäuden, die ab dem 1.1.2023 fertiggestellt werden, jährlich 3 Prozent; vorher waren es 2 Prozent.
Bedingungen: Da der Gesetzgeber keine Luxuswohnungen fördern will, ist zwischen Baukostengrenze und Fördergrenze zu unterscheiden. Die Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn die Baukosten eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten. Dabei wird die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung auf einen bestimmten Betrag begrenzt. Sind die Baukosten höher, führt dies ohne weiteren Ermessensspielraum zum vollständigen Ausschluss der Förderung.
Vermietungspflicht: Die geförderte Immobilie muss mindestens zehn Jahre lang vermietet werden.
Kauf einer Wohnung: Neben dem Bau ist auch der Kauf einer solchen Wohnung begünstigt, sofern der Erwerber das Gebäude oder die neue Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung rechtswirksam erwirbt.
Restwert-AfA: Die Abschreibung nach Ablauf des Begünstigungszeitraums bemisst sich nach § 7a Abs. 9 EStG. Das bedeutet: Im 5. Jahr ist die Abschreibung neu zu berechnen: Der Restwert wird linear auf die Restnutzungsdauer von 29 Jahren (33,3 ./. 4) verteilt (bei Bauantrag ab 2023). Bei Bauantrag in den Jahren 2018 bis 2021 beträgt die Restnutzungsdauer 46 Jahre.
Zur 7b-Sonderabschreibung gibt es inzwischen mehrere Varianten:
(1) Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021:
- Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 2.000 Euro je qm Wohnfläche.
- Begünstigt sind nur Gebäude, deren Baukosten nicht höher als 3.000 Euro je qm Wohnfläche sind.
(2) Bauantrag oder Bauanzeige im Jahre 2022:
In diesem Fall gibt es keine 7b-Sonderabschreibung.
(3) Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1.1.2023 und dem 31.12.2026:
- Die 7b-Sonderabschreibung ist nur möglich, wenn gewisse (Energie-) Effizienzvorgaben erfüllt sind. Die Gebäude müssen nun zusätzlich die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen. Dies muss durch das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ (QNG) nachgewiesen werden.
- Förderzeitraum: Bauantrag oder Bauanzeige zwischen 1.1.2023 und 31.12.2026.
- Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 2.500 Euro je qm Wohnfläche.
- Begünstigt sind nur Gebäude, deren Baukosten nicht höher als 4.800 Euro je qm Wohnfläche sind.
Aktuell wird die 7b-Sonderabschreibung wird verbessert:
- Der Förderzeitraum wird verlängert bis zum 30.9.2029.
- Begünstigt sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis 4.000 Euro je qm Wohnfläche.
- Begünstigt sind nur Gebäude, deren Baukosten nicht höher als 5.200 Euro je qm Wohnfläche sind.
(§ 7b Abs. 2 und 3 sowie § 52 Abs. 15a EStG, geändert durch das „Wachstumschancengesetz“). Die Neuregelung tritt zwar (erst) nach Verkündung des Gesetzes in Kraft, gilt aber bereits für Gebäude mit Bauanträgen ab dem 1.1.2023.