Wer eine vermietete Immobilie erbt, übernimmt nicht nur das Eigentum, sondern auch zahlreiche steuerliche Besonderheiten. Besonders wichtig ist die AfA bei geerbter Immobilie, denn sie beeinflusst unmittelbar die Höhe der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Daneben stellt sich häufig die Frage, wie Erwerbsnebenkosten und noch nicht berücksichtigte Erhaltungsaufwendungen steuerlich behandelt werden.
Für Erben kann dies erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Deshalb lohnt es sich, die geltenden Regelungen genau zu kennen.
AfA bei geerbter Immobilie: So funktioniert die Abschreibung
Vermietete Gebäude können steuerlich abgeschrieben werden. Die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über dessen Nutzungsdauer. Die jährlichen Abschreibungsbeträge mindern die steuerpflichtigen Mieteinnahmen und werden als Werbungskosten berücksichtigt.
Bei einer Erbschaft sieht § 11d EStDV vor, dass der Rechtsnachfolger die Abschreibung des Erblassers grundsätzlich fortführt. Der Erbe tritt damit hinsichtlich der AfA in die steuerliche Place des bisherigen Eigentümers ein.
Maßgeblich bleiben:
- die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers,
- der bisherige AfA-Satz,
- das noch nicht ausgeschöpfte Abschreibungsvolumen.
Der Bundesfinanzhof hat hierzu entschieden, dass die Abschreibung nur bis zur Höhe der vom Erblasser noch nicht verbrauchten AfA möglich ist (BFH-Urteil vom 07.02.2012, Az. IX R 27/10). Eine neue Abschreibungsgrundlage entsteht durch die Erbschaft selbst nicht.
Vermietung durch den Erben genügt
Für den Werbungskostenabzug ist entscheidend, dass der Erbe die Immobilie zur Einkünfteerzielung nutzt. Selbst wenn der Erblasser das Gebäude zuletzt nicht vermietet hat, kann der Erbe die AfA geltend machen, sobald er die Immobilie vermietet. Die Vermietung muss additionally in seiner eigenen Particular person verwirklicht werden.
AfA bei geerbter Immobilie und Erwerbsnebenkosten
Auch ein unentgeltlicher Erwerb durch Erbschaft verursacht häufig Kosten. Dazu zählen beispielsweise:
- Notarkosten,
- Gerichtskosten,
- Grundbuchgebühren,
- Kosten einer Erbauseinandersetzung,
- Anwaltskosten.
Lange vertrat die Finanzverwaltung die Auffassung, dass solche Kosten bei einer vollständig unentgeltlich erworbenen Immobilie weder als Werbungskosten noch als Anschaffungsnebenkosten berücksichtigt werden können. Der Bundesfinanzhof hat dieser Sichtweise jedoch widersprochen.
BFH erkennt Anschaffungsnebenkosten an
Nach dem BFH-Urteil vom 09.07.2013 (Az. IX R 43/11) können Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb einer vermieteten Immobilie durch Erbschaft als Anschaffungsnebenkosten behandelt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Kosten dem Erwerb des Alleineigentums am Vermietungsobjekt dienen.
Allerdings sind einige Einschränkungen zu beachten:
| Aufwendung | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Gebäudeanteil | Abschreibbar über die AfA |
| Grundstücksanteil | Nicht abschreibbar |
| Selbstgenutzte Wohnfläche | Keine steuerliche Berücksichtigung |
| Erbschaftsteuer | Kein Bestandteil der Anschaffungsnebenkosten nach § 12 Nr. 3 EStG |
Eigene Abschreibungsbasis für Nebenkosten
Die vom Erben getragenen Anschaffungsnebenkosten erhöhen nicht die ursprüngliche AfA-Bemessungsgrundlage des Erblassers. Vielmehr bilden sie eine eigenständige Bemessungsgrundlage, aus der die AfA separat berechnet wird.
In vielen Fällen beträgt die jährliche Abschreibung hierfür 2 Prozent. Dadurch können die Nebenkosten über viele Jahre steuerlich berücksichtigt werden.
Erhaltungsaufwand bei geerbter Immobilie richtig absetzen
Neben der Abschreibung spielen Erhaltungsaufwendungen eine wichtige Rolle. Hierzu gehören insbesondere Ausgaben für:
- Reparaturen,
- Instandsetzungen,
- Modernisierungen,
- laufende Instandhaltungsmaßnahmen.
Grundsätzlich können solche Aufwendungen im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten abgezogen werden.
Bei größeren Maßnahmen erlaubt § 82b EStDV jedoch eine Verteilung der Kosten auf zwei bis fünf Jahre. Diese Möglichkeit wird häufig genutzt, um steuerliche Belastungen gleichmäßiger über mehrere Jahre zu verteilen.
Nicht verbrauchter Erhaltungsaufwand nach dem Erbfall
Kommt es während eines laufenden Verteilungszeitraums zu einer Erbschaft, stellt sich die Frage, was mit den noch nicht berücksichtigten Erhaltungsaufwendungen geschieht.
Die Einkommensteuer-Richtlinien vertreten bislang die Auffassung, dass der Rechtsnachfolger die Verteilung fortführen kann. Danach soll der verbleibende Restbetrag auf den Erben übergehen. Im Jahr des Eigentumswechsels wäre die Jahresrate entsprechend der Besitzdauer aufzuteilen.
BFH lehnt den Übergang auf den Erben ab
Der Bundesfinanzhof hat dieser Verwaltungsauffassung jedoch widersprochen.
Mit Urteil vom 10.11.2020 (Az. IX R 31/19) entschied das Gericht, dass der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen im Todesjahr vollständig beim Erblasser als Werbungskosten abzuziehen ist. Ein Übergang auf die Erben findet nach dieser Rechtsprechung nicht statt.
Die Begründung: Die Aufwendungen wurden vom Erblasser getragen und haben dessen wirtschaftliche Leistungsfähigkeit bereits gemindert. Daher müssen sie spätestens im Jahr des Todes vollständig steuerlich berücksichtigt werden.
Verwaltungsauffassung und Rechtsprechung weichen voneinander ab
| Auffassung | Behandlung des Restbetrags |
|---|---|
| Einkommensteuer-Richtlinien | Übergang auf den Erben |
| BFH-Urteil vom 10.11.2020 | Vollständiger Abzug beim Erblasser |
Da die Richtlinien bislang nicht angepasst wurden, kann im Einzelfall geprüft werden, welche Rechtsauffassung günstiger ist.
Sonderfall: Vorbehaltsnießbrauch
Besondere Regeln gelten, wenn die Immobilie mit einem Nießbrauch belastet ist.
Wird ein Nießbrauch während des Verteilungszeitraums beendet, kann der Eigentümer den noch offenen Erhaltungsaufwand grundsätzlich nicht als Werbungskosten übernehmen. Stattdessen bleibt der Abzug beim bisherigen Nießbraucher. Dies hat das Finanzgericht Münster mit Urteil vom 15.04.2016 bestätigt.
Noch wichtiger ist die Rechtsprechung zum sogenannten Vorbehaltsnießbrauch. Dabei übertragen Eltern eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder und behalten sich die Mieteinnahmen über ein Nießbrauchsrecht vor.
Verstirbt der Nießbraucher während eines laufenden Verteilungszeitraums, können die Kinder als Eigentümer den verbleibenden Erhaltungsaufwand nicht übernehmen. Der BFH hat entschieden, dass der Restbetrag weiterhin dem Erblasser zuzurechnen ist, da die Kinder die Aufwendungen nicht selbst getragen haben (BFH-Urteil vom 13.03.2018, Az. IX R 22/17).
Fazit: AfA bei geerbter Immobilie richtig nutzen
Die AfA bei geerbter Immobilie bietet Erben die Möglichkeit, die vom Erblasser begonnene Abschreibung fortzuführen und dadurch ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen zu mindern. Zusätzlich können bestimmte Erwerbsnebenkosten eine eigene Abschreibungsgrundlage bilden und über viele Jahre steuerlich berücksichtigt werden.
Besonders komplex ist die Behandlung von Erhaltungsaufwendungen. Hier stehen sich die Auffassung der Finanzverwaltung und die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gegenüber. Wer eine vermietete Immobilie erbt, sollte deshalb genau prüfen, welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten bestehen. Gerade bei größeren Erhaltungsmaßnahmen können sich daraus spürbare steuerliche Vorteile ergeben.